Negli Stati Uniti, un numero sempre maggiore di stadi viene realizzato come “entertainment district“, mini città che ribaltano il vecchio concetto di infrastruttura legata allo sport. Una tendenza maturata in poco più di un decennio, che segna l’inizio di un nuovo capitolo nello sport business americano: sono gli stadi che diventano il centro di un ecosistema che produce reddito 365 giorni l’anno. E allora, che sia la NFL, l’NBA o la MLB, le strutture sportive, negli Usa, non sono più il palcoscenico in cui si celebrano i più grandi eventi sportivi; rappresentano anche il motore di uno sviluppo immobiliare senza precedenti.
L’affermazione dello sports anchored developments
Non è un mistero che nei primi anni Duemila, la strategia principale delle società americane fosse ancora orientata alla diversificazione delle fonti di ricavo generate dalle strutture sportive. Tuttavia, è solo nel decennio successivo che emerge quella che si sarebbe rivelata l’opportunità più grande: la ridefinizione urbanistica delle aree che circondano gli impianti. In questa nuova prospettiva, si fa largo lo sports anchored developments, una nuova forma di sviluppo immobiliare in cui l’impianto fa da elemento “attrattore” per lo sviluppo di aree ad alta densità sportiva, residenziale e commerciale.
È il concetto del “live-work-play“: le società comprano terreni e aree in luoghi strategici, oppure riqualificano le vecchie zone così da sviluppare progetti che vedono come protagonista la nascita di interi distretti nei quali vivere, lavorare e divertirsi. Lo stadio diventa così il motore dell’economia cittadina, facendo da fulcro alla costruzione di spazi immobiliari sempre più complessi.
Un esempio concreto è il SO.FI Stadium di Los Angeles, un impianto moderno che ha ridisegnato l’intera struttura dell’area di Inglewood. Un progetto sviluppato ad hoc non solo per ospitare eventi sportivi, quanto anche per accogliere spazi dedicati all’intrattenimento e alle attività commerciali.
Gli effetti sullo sport USA
Gli effetti di questa vera e propria rivoluzione immobiliare non sono tardati ad arrivare. Sostenuta anche dall’espansione dei media e dei ricavi commerciali, la crescita delle proprietà immobiliari ha inciso sul valore dei club americani nel giro di pochissime stagioni. Nella NFL, ad esempio, il valore medio delle franchigie è schizzato a 7,1 miliardi di dollari, mentre i Dallas Cowboys, in senso assoluto, dominano da anni la classifica mondiale con un valore stimato in 13 miliardi.
Cosa succede in Italia e il “caso” Juventus
Negli ultimi 15-20 anni i grandi club italiani hanno iniziato a guardare al modello americano, anche se con alcune difficoltà. In Italia infatti, è emerso un quadro strategico condizionato da vincoli burocratici e urbanistici che, se da una parte impediscono uno sviluppo immobiliare sulla base delle leghe USA, dall’altra, ribadiscono la centralità che riveste il nuovo stadio per i club del nostro paese.
In questo senso, il caso più emblematico è l’Allianz Stadium di Torino, una struttura sportiva innovativa che ha permesso alla Juventus di ridurre in parte la dipendenza del bilancio rispetto alle fluttuazioni dei risultati sportivi. La nuova struttura ha permesso al club bianconero di integrare attività commerciali, retail, museo e hospitality all’interno di un ecosistema controllato direttamente dal club.
La situazione di Milan e Inter
La crescente importanza degli stadi e degli sviluppi immobiliari è testimoniata dall’ingresso dei grandi fondi internazionali come RedBird nel Milan e Oaktree Capital Management nell’Inter. Si tratta di due modelli di finanziarizzazione che possiedono diversità e tratti in comune, che convergono nell’obiettivo di rivalutare l’asset-club attraverso lo sviluppo immobiliare e la costruzione di un nuovo stadio.
Il Milan e la strategia del growth investing
Nel caso dei rossoneri, la logica utilizzata è quella tipica del private equity: la nuova proprietà infatti punta alla crescita del valore dell’asset (growth investing) facendo leva sull’appeal di un marchio caratterizzato da potenzialità di crescita ancora inespresse. Il risultato sportivo, in questo senso, resta una voce importante, ma è inserito in una strategia nella quale la creazione di valore assume contorni più ampi e globali.
RedBird, d’altra parte, è un investitore specializzato nello sport-media-entertainment, che segue una logica simile, se non analoga, a quella applicata negli sport americani: la crescita dei ricavi come somma di operazioni più strutturate, tra l’internazionalizzazione del brand, lo sfruttamento massiccio dei contenuti media e, appunto, lo sviluppo immobiliare legato al nuovo stadio.
Per questo, Gerry Cardinale ha sempre considerato il progetto-San Siro una priorità strategica: potrebbe diventare uno dei primi esempi italiani di sports anchored developments, vista la centralità dell’acquisizione dell’area di costruzione dell’immobile e della necessaria riqualificazione urbana.
La situazione dell’Inter: un caso di value investing
Il caso di Oaktree Capital Management invece è diverso in alcuni passaggi fondamentali. Il fondo americano infatti non è entrato nell’Inter per via di una visione strategica iniziale, quanto per il mancato rimborso del prestito da parte del gruppo Suning. Questo apre al consolidarsi di una logica operativa sostanzialmente differente: i vertici del club infatti puntano al progressivo risanamento dei conti nell’ottica di una futura cessione o di una ulteriore valorizzazione dell’asset societario.
Se RedBird dunque si propone di aumentare il valore del club nel medio/lungo periodo, Oaktree somiglia invece ad un investitore intenzionato a massimizzare e a proteggere il valore dell’asset Inter nell’ottica di una futura operazione di compravendita del club.
Perché lo stadio è così importante fin dall’inizio
I due modelli convergono tuttavia sul tema del nuovo stadio. Questo è il punto chiave della finanziarizzazione: è il club che progressivamente riduce la dipendenza dai risultati sportivi, aumentando il peso dei ricavi generati dagli asset controllati. Dal punto di vista finanziario, la vera forza dello stadio di proprietà risiede nella capacità di generare valore fin dal giorno dell’apertura, vista la prevedibilità di flussi di cassa decisamente positivi.
Questo è il motivo per cui oggi RedBird e Oaktree guardano al nuovo San Siro come a un progetto ambizioso, strategico almeno quanto la vittoria di una Champions League. I risultati sportivi, almeno per il momento, restano essenziali; tuttavia, in una visione temporalmente più estesa del business del calcio, a contare sempre di più saranno le attività extra campo: real estate, infrastrutture, media e brand.