Il Villaggio Olimpico si prepara a cambiare funzione. La struttura che ha ospitato gli atleti nel corso dei Giochi Invernali di Milano Cortina è destinata a diventare il più grande studentato d’Italia.
La costruzione, realizzata nell’area dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana, offrirà 652 posti in camera singola e 1.046 in doppia, con una dotazione di servizi ampia: sorveglianza, portineria, utenze, wifi, lavanderie, cucine, palestre, sale studio e spazi comuni.
Sono previsti inoltre 23 spazi commerciali al piano terra, con le tariffe per i posti letto, anche guardando alle soluzioni agevolate, che appaiono meno distanti dai prezzi di mercato di quanto la definizione possa suggerire.
Le tariffe previste
Le tariffe standard fotografano il posizionamento del progetto: 1.065 euro al mese in media per una singola e 739 euro per un posto in doppia. Dei 1.698 posti letto, soltanto 135 posti rientreranno per tre anni nei benefici del Diritto allo Studio, con un costo medio di 250 euro al mese.
Inoltre, Coima ha aderito al bando del ministero dell’Università e della Ricerca, ottenendo la possibilità di destinare 450 posti letto a canone agevolato per 12 anni, con 737 euro per la singola e 542 euro per un posto in doppia..
La sproporzione è evidente: i posti realmente accessibili secondo una logica di welfare universitario rappresentano una quota limitata del totale, mentre la parte più consistente dello studentato resterà su fasce di prezzo elevate.
I valori di mercato a Milano
Guardando alle tariffe di mercato, nella zona di Porta Romana una stanza singola costa in media 815 euro al mese, mentre in pieno centro il canone medio è di 838 euro e nelle aree Porta Genova-Porta Ticinese si arriva a 817 euro.
Una singola agevolata a 737 euro si colloca sì sotto i valori medi, ma con uno scarto contenuto: circa 78 euro in meno rispetto a Porta Romana e poco più di 100 euro rispetto al centro.
«Sono cifre non decise da Coima ma previste dai bandi del ministero e dalla convenzione con il Comune di Milano», ha spiegato a Milano Finanza Luca Mangia, general manager di Coima Rem.
Il risultato è quello di un’agevolazione reale sul piano formale, ma non tale da cambiare radicalmente l’accessibilità dell’offerta per la platea studentesca più fragile, che rimane di fatto in gran parte esclusa dall’operazione.
L’accordo con il Comune
La tariffa convenzionata non appare lontana dai prezzi di mercato delle stanze singole tradizionali, mentre la tariffa standard dello studentato supera nettamente i canoni medi rilevati nelle principali zone della città, pur comprendendo alcuni servizi.
«L’accordo con il Comune, della durata di 30 anni, prevede che la tariffa media, nel nostro caso 864 euro, sia inferiore di almeno il 25% rispetto alla media di mercato, che ammonta a 1.150 euro per gli studentati», sostiene Mangia.
Se il parametro di riferimento sono gli studentati privati, il canone può risultare inferiore alla media del segmento; se invece il confronto viene fatto con il costo effettivo di una stanza a Milano, l’agevolazione perde di magnitudo.
Il rischio è che il progetto, pur contribuendo ad ampliare l’offerta di abitazioni sul mercato, fattore di per sé positivo in un contesto di disponibilità limitata, non riesca ad incidere in modo significativo sui prezzi.
Il nodo extracosti
A questo si aggiunge la questione degli extracosti, che resta sospesa. Sul tavolo ci sono 40 milioni di euro richiesti al Comune. «Non ci sono novità rilevanti; Palazzo Marino sta selezionando un soggetto qualificato che valuti la congruità degli extracosti», afferma Mangia.
Se gli extracosti dovessero essere riconosciuti, in tutto o in parte, si amplierebbe il contributo pubblico imponendo una valutazione più stringente sull’effettivo ritorno sociale in termini di posti davvero accessibili.
Sul piano commerciale, intanto, lo studentato sembra già avere una domanda consistente. I 135 posti Dsu sono stati assegnati all’Università Statale, 730 posti a tariffa non agevolata andranno alla Bocconi e altri 40 alla Naba.
La domanda di mercato
Considerando anche le prenotazioni individuali attraverso CampusX, il 65% della struttura risulta già assegnato, con l’obiettivo di completare la copertura entro agosto tramite ulteriori accordi con gli atenei e prenotazioni online.
La domanda, dunque, non manca. Milano ha un fabbisogno stimato di 30mila alloggi per studenti e il Villaggio Olimpico ne coprirà appena il 6%, una quota utile ma insufficiente per riequilibrare davvero il mercato.
Il Villaggio Olimpico può quindi rappresentare un tassello importante nella trasformazione urbana di Porta Romana e nella crescita dello student housing milanese, ma difficilmente può essere raccontato come una risposta risolutiva all’emergenza affitti.